Verkkokaupan kasvu ja yritysten muuttuvat tilatarpeet muokkaavat kiinteistömarkkinoita

Kiinteistömarkkinat ovat perinteisesti kehittyneet vakaasti ilman suurempia mullistuksia. Tilanne on kuitenkin muuttunut viimeisten vuosien aikana. Verkkokauppa on vienyt asiakkaita monelta vähittäiskaupan toimijalta ja yritysten toiveet toimitilojen osalta ovat muuttuneet. Monelle perinteinen toimistotila ei enää kelpaa, sillä kasvava osa yrityksistä haluaa tarjota esimerkiksi rentoja yhteistiloja työntekijöilleen.

“Toimitilojen merkitys rekrytoinnissa kasvaa koko ajan. Keskeisiä argumentteja sijainnin lisäksi ovat viihtyvyys ja monipuolisuus”, toteaa kansainvälisen kiinteistöalan neuvontapalveluja tarjoavan JLL:n Suomen arviointi- ja konsultointiyksikön johtaja Tero Lehtonen.

1980-luvulla rakennetuissa toimistokiinteistöissä on usein matalat huoneet ja pienet ikkunat, eivätkä ne sen takia helposti ole muutettavissa moderneiksi tiloiksi. Tällaisen kiinteistön muuttaminen nykyajan vaatimuksia vastaavaksi kannattaa yleensä vain, jos sen sijainti on erinomainen.

Alueelliset erot ovat Lehtosen mukaan vahvassa kasvussa. Esimerkiksi isoissa kaupungeissa ja hyvällä sijainnilla olevat kauppakeskukset pärjäävät pääsääntöisesti hyvin, kun taas pienemmillä paikkakunnilla liikennevirtojen ulkopuolella sijaitsevat keskukset menettävät asiakkaitaan. Monen kakkosluokan toimistotilan vuokrataso on tippunut merkittävästi.

Muutamat kaupungit ovat omilla päätöksillään edesauttaneet keskustan näivettymistä. Isojen liikekeskusten rakentaminen kaupungin ulkopuolelle on muuttanut asiakkaiden kulutustottumuksia.

“Monessa kaupungissa mietitään nyt, miten keskustan elinvoimaisuus olisi mahdollista palauttaa. Muutama kaupunki on rakentanut toriparkin, jotta suurempi osa asukkaista tulisi ostoksille keskustan liikkeisiin”, sanoo Lehtonen.

Kiinteistömarkkinat tarjoavat tänä päivänä laajemmat mahdollisuudet kuin aikaisemmin, mikä myös helpottaa riskien hajauttamisessa. Vaihtoehtoina ovat asuinrakennusten lisäksi muun muassa toimistotilat, varastot ja vähittäiskaupan liiketilat.

Verkkokaupan suosio on lisännyt sijoittajien kiinnostusta varastotiloihin, ja niiden osuus sijoittajien salkuissa on tasaisessa kasvussa. Isoilla kansainvälisillä verkkokaupoilla ei kuitenkaan ole tarvetta rakentaa suuria keskusvarastoja Suomeen, sillä muutama pienempi keskus riittää yleensä logistiikkavirtojen hallitsemiseksi.

Suomen kiinteistömarkkinoille on Lehtosen mukaan tullut huomattavasti lisää kansainvälistä pääomaa. Ensimmäisessä aallossa tulivat ruotsalaiset ja saksalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt. Sen jälkeen tulivat brittiläiset, amerikkalaiset ja ranskalaiset yhtiöt. Uusimpana ilmiönä on aasialaisten sijoittajien tulo markkinoille.

Nykyään on tarjolla useampi erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa kiinteistöihin. Nämä rahastot ovat myös yksityishenkilöiden käytettävissä.

Kiinteistöihin sijoittavien erikoisrahastojen arvon määrittelyssä käytetään Keskuskauppakamarin auktorisoimia kiinteistöarvioijia (AKA) ja hyväksymiä kiinteistönarvioitsijoita (KHK). Arvon määrittely tehdään yleensä kerran kvartaalissa. Suomessa toimii noin 200 kiinteistöarvioijaa, jotka ovat erikoistuneet kiinteistöjen arvon määrittelyyn.

Kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muutokset asettavat Lehtosen mukaan uusia vaatimuksia kiinteistöarvioijille. Markkinoiden hajaantuminen johtaa siihen, että eri alueiden ja eri kiinteistöjen erot kasvavat. Toinen arvioijien työhön vaikuttava tekijä on digitalisaatio.

“Datan hyödyntäminen ja oman näkemyksen muodostaminen markkinasta tulevat olemaan keskeisiä taitoja tulevaisuudessa. Arvioijan rooli muuttuu yhä enemmän asiantuntijaksi ja neuvonantajaksi”, Lehtonen toteaa.

Kirjoitus julkaistu Keskuskauppakamarin uutishuoneessa 15.10.2018