15.03.2024 16:06
Tuuli- ja aurinkovoimasopimukset - mitä maanomistajan on huomioitava
Tuulivoimahankkeet edellyttävät aina puolustusvoimilta hankekohtaisen puoltavan lausunnon normaaliolojen valvontakyvyn ja poikkeusolojen puolustuskyvyn varmistamiseksi. Puolustusvoimien lausuntomenettelyssä jokainen esitetty tuulivoimahanke arvioidaan aina tapauskohtaisesti erikseen ja tarvittaessa suunniteltujen tuulivoimaloiden vaikutuksia tutkiin arvioidaan ulkopuolisen toimijan (VTT) haittavaikutuslaskennan perusteella eli automaattisesti ei tule kielteisiä tai myönteisiä päätöksiä. Viime aikoina erivaiheissa olevien tuulivoimahankkeiden eteneminen ja kehittäminen on kariutunut puolustusvoimien kielteisen lausunnon vuoksi erityisesti Itä-Suomessa. Kun hankekehitykset tulevat Itä-Suomessa jatkumaan ja kun niitä muualla maassamme kehitetään, on maanomistajan syytä huomioida neuvotteluissa ainakin seuraavaa.
Kun tuulivoimapuiston suunnittelu alkaa, niin maanomistajan kannattaa olla yhteydessä muihin alueen maanomistajiin maanomistajaryhmän perustamiseksi. Maanomistajaryhmä, joka on yhtä kuin hankealueen maanomistajien yhteenliittymä, kannattaa perustaa tuulivoimayhtiön kanssa käytäviä neuvotteluja varten, ettei kunkin maanomistajan kanssa tehdä erilaista sopimusta. Pääsääntöisesti maanomistajilla on yhteneväiset intressit asiassa. Lisäksi kannattaa olla jo hyvissä ajoin yhteydessä alan asuntuntijaan.
Vuokralaisen kanssa kannattaa keskustella asiantuntijapalkkioiden maksamisesta. Usein tuulivoimayhtiöt ovat sitoutuneet maksamaan maanomistajaryhmien kulut sopimuskonsultointiasiassa, kun niistä vain on etukäteen sovittu. Maanomistajaryhmän tavoitteena kannattaa pitää sitä, että liityntäjohtojen maanomistajat olisivat samassa asemassa kuin kaava-alueen maanomistajat. Neuvottelukunnassa pitää keskustella myös sisäisesti siitä, miten hankkeen toteutumisen epävarmuus näkyy vuokrasopimuksessa. Käytännössä maanomistajia kiinnostaa esimerkiksi se, millaiseksi vuokratuotto muodostuu tai mitä lopulta jää käteen, jos hanke ei toteudukaan. Tai millaiseksi vuokratuotto muodostuu, jos voimala tuleekin oman maan sijaan naapurin maalle tai jos omat maat jäävät hankkeen ulkopuolelle kokonaan, mutta maille rakennetaan esimerkiksi sähkö- tai tieverkkoa.
Maanomistajan on tärkeää saada oikea ja riittävä korvaus, välttää riitatilanteet tulevaisuudessa ja varmistua ennen kaikkea siitä, että riittävät turvaavat vakuudet on oikea-aikaisesti asetettu ja että tuulivoimaloiden purkaminen ei jää maksuvaikeustilanteessakaan maanomistajan harteille.
Seuraavana on alla mainittu muutamia huomionarvoisia asioita, joihin maanomistajan on syytä kiinnittää huomiota.
Metsätalous
Tuulivoima-alueella ei lähtökohtaisesti rajoiteta metsätalouden harjoittamista. Metsätalouden harjoittamisen osalta hallintaoikeuden säilyminen vuokranantajalla eli maanomistajalla on kuitenkin syytä varmistaa sopimuksessa selkeästi ja yksiselitteisesti, jotta mahdollisilta tuki- ja verohaitoilta vältytään. Suositeltavaa on kirjata sopimukseen erikseen, että hallintaoikeus säilyy maanomistajalla, kunnes voimalan paikat varmistuvat, jonka jälkeen rakennuspaikkojen osalta hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle. Tämä tarkoittaa sitä, että hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle vain ja ainoastaan rakennuspaikkojen osalta ja mahdollisimman myöhäisessä vaiheessa, eli esimerkiksi vasta siinä tilanteessa, kun rakennusluvat ovat lainvoimaiset.
Maatalous
Mikäli vuokra-alueen sisällä on maatalouden käytössä olevia peltolohkoja, jotka ovat oikeutettuja maataloustukiin, on näiden peltolohkojen osalta tärkeä huomioida peltojen hallintaoikeus. Toisin sanoen tukioikeus on sidottu hallintaoikeuteen. Turvataksenne maataloudenharjoittajan tukioikeudet peltoihin, on sopimuksessa oltava oma erillinen kirjaus näiden peltolohkojen hallintaoikeudesta. Sopimukseen kannattaa kirjata erikseen omana ehtonaan näkyviin, että hallintaoikeus säilyy maanomistajalla, kunnes voimalan paikat varmistuvat, jonka jälkeen rakennuspaikkojen osalta hallintaoikeus siirtyy vuokralaiselle. Lisäksi peltoalueiden osalta on vuokrasopimukseen kirjattava, että vuokrasopimus ei vaikuta alueen nykykäyttöön, eikä sillä rajoiteta viljelytoimintaa eikä viljelyalueiden hallintaoikeus tällä sopimuksella siirry ja että maanomistajalla on oikeus vuokrata pellot myös edelleen.
Maa-aineksen otto-oikeus ja käyttö vuokra-alueella
Yleensä tuulivoima-alueiden vuokrasopimuksessa on tuulivoimayhtiöiden toimesta esitetty, että tuulivoimayhtiö vuokralaisena pyrkii lähtökohtaisesti hyödyntämään vuokra-alueen sisäisiä maa-ainesvaroja rakentaessaan esimerkiksi voimaloiden perustuksia ja teitä ja siten minimoimaan omia kustannuksiaan. Maanomistajan kannattaa pyrkiä sopimuksessa siihen, että kaikesta maa-aineksen ottoon ja käyttöön liittyvästä tehdään oma sopimuksensa, jossa määritellään määrien lisäksi asianmukaiset korvaukset: “Vuokra-alueen maa-aines on vuokranantajan omaisuutta ja sen nostosta ja käytöstä sovitaan aina erikseen.“
Vuokra-alueen ulkopuoliset siirtolinjat
Vuokra-alueella nautitaan vuosittaisista korvauksista eli vuokrista, mutta esimerkiksi vuokra-alueen ulkopuolisten siirtolinjojen osalta menetellään lunastusmenettelyn eli johtoalueen käyttöoikeuden lunastuksen kautta eli kertakorvauksella. Jotta alueen maanomistajat sekä vuokra-alueen sisäpuolella että sen ulkopuolella (siirtolinjat) olisivat yhdenvertaisessa korvaustilanteessa hankkeessa, niin mikään ei estä neuvottelemasta myös siirtolinjojen alle jäävien maanomistajien puolesta, jotta myös he pääsisivät vuosittaisten korvauksien piiriin.
Kilpailuttaminen
Maanomistajien tulee myös muistaa, että potentiaalisen tuuli- tai aurinkovoima-alueen voi ja kannattaa kilpailuttaa useammalla kuin yhdellä hanketoimijalla. Kilpailuttaminen on hyvä työkalu silloin, kun maanomistajat ovat edellä esitetyin tavoin järjestäytyneet omaksi neuvottelukunnaksi, alue on maakuntakaavoituksessa osoitettu potentiaaliseksi tuuli- ja/tai aurinkovoima-alueeksi ja kunnalla on positiivinen suhtautuminen tuuli- ja/tai aurinkovoimaan. Kilpailuttaminen on maanomistajien ainoa keino vertailla tuuli- ja/tai aurinkovoima-alueen markkina-arvoa eri hanketoimijoiden välillä ja kilpailuttamisen avulla on mahdollista saavuttaa parempia sopimusehtoja korvauksineen kuin vain neuvottelemalla yhden hanketoimijan kanssa.
Elina Saari
Asianajaja
Urtti Asianajotoimisto
Juttu on julkaistu Keski-Suomen Kauppakamari-lehden helmikuun 2024 numerossa.
Kauppakamarin jäsenyys kannattaa!
Jäsenenä saat maksutonta neuvontaa kaikenlaisissa liikejuridisissa kysymyksissä. Ota yhteyttä neuvontapalveluumme neuvonta@kskauppakamari.fi tai suoraan yhteistyökumppaneihimme.