Uusia mahdollisuuksia kiinteistövarallisuuden verotehokkaaseen eriyttämiseen

Sukupolvenvaihdos tai avainhenkilöiden osakepohjainen sitouttaminen onnistuu pienemmillä rahoituskustannuksilla, kun toiminnan jatkajan ei tarvitse ostaa yritystoimintaa harjoittavaa yhtiötä kiinteistöineen tai maksaa lahjaveroa ydinliiketoiminnan ulkopuolisesta varallisuudesta. Kiinteistöjen eriyttäminen mahdollistaa myös sen, että kiinteistöomaisuudesta saatavat tulot ohjautuvat kokonaisuudessaan vanhoille osakkaille joko osinkoina tai vuokratuottoina.

Kiinteistöomaisuuden kaltaisesta passiivisesta varallisuudesta tyhjennetty liiketoimintayhtiö on usein myös kiinnostavampi yrityskaupan kohde kuin yhtiö, jossa on ydinliiketoiminnan kannalta tarpeetonta omaisuutta. Yrityskauppatilanteessa ostaja on harvoin valmis maksamaan täyttä hintaa sellaisesta yhtiön varallisuudesta, joka ei ole liiketoiminnan kannalta välttämätöntä. Tämän vuoksi liiketoiminnan ja kiinteistöomaisuuden myynnistä erillisinä kohteina saadaan monesti parempi hinta, kuin yhtenä kokonaisuutena myytäessä.

Osakeyhtiön omistuksessa olevat yksittäisetkin kiinteistöt voi olla mahdollista eriyttää omaan yhtiöönsä niin, ettei järjestelystä aiheudu lainkaan välittömiä veroseuraamuksia.

Miten kiinteistöjen eriyttäminen voidaan käytännössä toteuttaa?

Teknisesti kiinteistöjen eriyttäminen on kiinteistövarallisuuden siirtämistä toiseen osakeyhtiöön. Käytännössä kiinteistöjen eriyttäminen on toteutettavissa myymällä kiinteistöt tai siirtämällä ne joko perustettavaan tai jo olemassa olevaan yhtiöön jakautumisen tai liiketoimintasiirron avulla. Myynnistä aiheutuu lähtökohtaisesti aina tuloveroseuraamuksia, kun taas edellä mainitut yritysjärjestelyt ovat tiettyjen edellytysten täyttyessä toteutettavissa ilman välittömiä verovaikutuksia. Ennen järjestelyihin ryhtymistä on hyvä hakea verottajan sitova ennakkokannanotto siitä, soveltuvatko säännökset suunnitteilla olevaan järjestelyyn.

Jakautuminen on yleisin tapa siirtää kiinteistöjä erilliseen yhtiöön. Jakautuminen voidaan toteuttaa joko kokonaisjakautumisena tai osittaisjakautumisena. Kokonaisjakautumisen haittana on yhtiön purkautuminen, mikä tarkoittaa esimerkiksi y-tunnuksen menettämistä. Siksi järjestely onkin usein tarkoituksenmukaisempaa toteuttaa osittaisjakautumisena, jossa jakautuva yhtiö ei purkaudu.

Verolainsäädäntö edellyttää veroneutraalilta osittaisjakautumiselta, kuten myös liiketoimintasiirrolta, että siirtyvä omaisuus muodostaa liiketoimintakokonaisuuden. Pelkän kiinteistövarallisuuden osalta liiketoimintakokonaisuusedellytyksen täyttyminen on aikaisemmassa oikeus- ja verotuskäytännössä edellyttänyt lähtökohtaisesti lukumäärältään yhtä kiinteistöä suurempaa kiinteistömassaa, joka on esimerkiksi muodostanut alueellisen ja toiminnallisen kokonaisuuden. Verotuskäytäntö on muutoinkin ollut vaihtelevaa sen osalta, minkälaisiin kiinteistökokonaisuuksiin osittaisjakautumista ja liiketoimintasiirtoa koskevia verotuksen yritysjärjestelysäännöksiä on voitu soveltaa, etenkin, kun kiinteistöjä on siirretty keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön.

Korkein hallinto-oikeus antoi lokakuun 2015 lopussa kaksi merkittävää vuosikirjapäätöstä (KHO 2015:155 ja 2015:156), joissa kummassakin yhden kiinteistön katsottiin muodostavan verolainsäädännössä tarkoitetun liiketoimintakokonaisuuden. Vaikka ratkaisuissa olikin kyse varsin mittavasta kiinteistökokonaisuudesta, laajentanevat ne liiketoimintakokonaisuutta koskevaa tulkintaa kiinteistöjen osalta muutoinkin. Merkittävää on myös se, että toisessa tapauksista veroneutraali järjestely hyväksyttiin, vaikka osapuolet olivat keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joissa tulot kertyvät suoraan osakkaille. Samaa aihekokonaisuutta käsittelee myös keskusverolautakunnan lainvoimainen ratkaisu vuodelta 2016 (KVL 26:2016), missä hyväksyttiin liiketoimintakokonaisuudeksi yksittäinen asunto-osakeyhtiö ratkaisussa todetuin tavoin.

Varatuomari, KTM Jari Lappalainen
jari.lappalainen@fi.pwc.com
puh. 020 787 7499

PwC
Lutakonaukio 7, 40100 JYVÄSKYLÄ
puh. 020 787 7040