Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu – mitä taloyhtiöiden ja osakkaiden pitää tietää?

Yksi uudistuksen keskeisistä tavoitteista on antaa taloyhtiöille nykyistä paremmat keinot puuttua häiriöihin. Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita täydennetään uudella, häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuvalla erittäin painavalla syyllä, jota voidaan soveltaa esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajan vieraat aiheuttavat toistuvasti häiriötä tai vahinkoa muille asukkaille. Myös terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn rikkominen – kuten tupakointikiellon rikkominen – voi jatkossa olla peruste huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan. Lisäksi hallintaanottovaroitukset ja -päätökset voidaan jatkossa antaa tiedoksi sähköisesti, mikä nopeuttaa menettelyä huomattavasti nykytilanteeseen verrattuna.

Lyhytaikainen vuokraus, kuten Airbnb-tyyppinen toiminta, on ollut viime vuosina yksi eniten keskustelua herättäneistä aiheista taloyhtiöissä. Uudistuksen myötä taloyhtiö voi jatkossa puuttua osakehuoneiston hallintaanotolla lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin, jos siitä syntyy yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa, ja menettelyllä on oltava vähäistä suurempi merkitys. Arvioinnissa huomioidaan toistuvasta lyhytvuokrauksesta aiheutuvat vaikutukset kokonaisuutena. Samalla huoneiston toisen käyttöön antaneelle osakkeenomistajalle asetetaan velvollisuus myötävaikuttaa mahdollisen vahingon selvittämiseen antamalla taloyhtiölle tarvittavat tunnistetiedot vuokralaisesta. Tämä on merkittävä muutos erityisesti niille osakkaille, jotka vuokraavat asuntoaan aktiivisesti lyhytaikaisesti.

Rakennemuutoksen ja alueellisen kehityksen myötä esimerkiksi liikehuoneistoille ei aina löydy enää kysyntää, jolloin huoneiston muuttaminen asuinkäyttöön voi olla osakkaan edun mukaista. Uudistus helpottaa tätä: jatkossa osakkeenomistajien erillistä suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muita saman käyttötarkoituksen huoneistoja, jos vähintään neljä viidesosaa muista osakkeista ja äänistä kannattaa muutosta. Käytännössä tämä tarkoittaa, ettei yksi vastustava osakas voi enää yksin estää muutosta, joka on muiden osakkaiden kannalta hyväksyttävissä. Myös taloyhtiön selvitystilaan asettamista ja omaisuuden luovuttamista koskevaa päätöksentekoa selvennetään ja kevennetään, mikä helpottaa tilanteita, joissa taloyhtiön toiminta on ajettava hallitusti alas.

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat toistaiseksi harvinaisia, mutta hakemusten määrä on kasvanut vuosittain, minkä vuoksi laissa halutaan huomioida taloyhtiön konkurssin erityispiirteet nykyistä paremmin. Nykyisin päätös yhtiön hakemisesta konkurssiin tai omaisuuden luovuttamisesta on voinut tosiasiallisesti jäädä pitkälti hallituksen käsiin, jolloin osakkaiden näkemykset ja maksuvalmius ovat voineet jäädä selvittämättä. Uudistuksen myötä päätösvalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin siirtyy ensisijaisesti yhtiökokoukselle.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että ennen konkurssiin hakemista osakkaille on varattava tilaisuus ottaa kantaa asiaan yhtiökokouksessa, jolloin myös osakkaiden mahdollinen halukkuus rahoittaa yhtiötä esimerkiksi ylimääräisellä yhtiövastikkeella tai muulla rahoitusjärjestelyllä maksukyvyttömyyden välttämiseksi tulee selvitetyksi ennen lopullista päätöstä. Tästä pääsäännöstä poiketen hallitus voi kuitenkin edelleen tehdä päätöksen konkurssiin hakemisesta itsenäisesti, jos tilanne on niin kiireellinen, ettei yhtiökokouksen päätöstä voida jäädä odottamaan aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa; tällaisesta poikkeuksellisesta päätöksestä hallituksen on kuitenkin viipymättä tiedotettava osakkeenomistajille.

Myös osakkaan asemaa konkurssin jälkeen selkeytetään: konkurssiin asettamisen jälkeen osakkaalla on kuukauden mittainen niin sanottu rauhoitusaika ennen kuin tämän hallintaoikeus osakehuoneistoon ja samalla vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaavat, mikä antaa osakkaalle enemmän aikaa järjestää omat asiansa. Vastaava järjestely ulotetaan koskemaan myös osakkaan vuokralaista, jonka vuokrasuhde päättyy hallintaoikeuden lakatessa. Osakkeenomistajalle asetetaan lisäksi velvollisuus ilmoittaa vuokralaiselleen viipymättä hallintaoikeutensa lakkaamisesta ja vuokrasopimuksen päättymisestä; jos osakkeenomistaja laiminlyö tämän ilmoitusvelvollisuuden eikä voi osoittaa vuokralaisen muutoin tienneen asiasta, hän voi joutua korvausvastuuseen vuokralaiselle aiheutuneista muuttokustannuksista. Näiden muutosten tavoitteena on tehdä taloyhtiön konkurssiprosessista läpinäkyvämpi ja suojata sekä osakkaiden että heidän vuokralaistensa asemaa poikkeuksellisessa tilanteessa.

Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden on hyödyllistä käydä läpi omat järjestyssäännöt ja käytännöt erityisesti häiriöiden ja lyhytvuokrauksen osalta, jotta uudet hallintaanottoperusteet voidaan ottaa käyttöön sujuvasti heti lain tultua voimaan. Myös yhtiöjärjestysten päivitystarvetta kannattaa arvioida erityisesti yhtiöissä, joissa on liikehuoneistoja tai suunnitteilla käyttötarkoituksen muutoksia. Taloyhtiöiden hallitusten on myös hyvä tutustua etukäteen uusiin konkurssitilanteen menettelytapoihin, jotta päätöksentekopolku yhtiökokouksen ja hallituksen välillä on selvä jo ennen kuin tilanne on päällä. Osakkaiden puolestaan kannattaa tiedostaa, että huoneiston vuokraaminen lyhytaikaisesti tuo jatkossa mukanaan selkeämmät velvoitteet tietojen antamisesta taloyhtiölle.

Erityisesti isännöitsijätoimistojen, kiinteistöalan toimijoiden kuin taloyhtiöiden hallitusten jäsenten kannattaa valmistautua tulevaan lainmuutokseen ja varmistaa tarvittaessa, miten muutokset vaikuttavat juuri oman taloyhtiön tilanteeseen.

Keski-Suomen kauppakamarin jäsenenä saat maksutonta neuvontaa esimerkiksi talous-, vero-, työsuhde- ja GDPR-kysymyksissä. Ota yhteyttä suoraan neuvontpalveluyhteistyökumppaneihimme tai lähetä kysymyksesi neuvonta@kskauppakamari.fi.